【導(dǎo)讀公務(wù)員考試網(wǎng)為您提供2008年黑龍江錄用國家公務(wù)員和機(jī)關(guān)工作人員考試《申論》試卷及參考答案 以下為具體內(nèi)容:
(滿分100分 時限150分鐘)
題 號1234總 分核分人
得 分
一、注意事項(xiàng)
1.申論考試是對應(yīng)試者閱讀理解能力、分析綜合能力、提出和解決問題能力及語言文字表達(dá)能力的測試。
2.作答參考時間:閱讀材料40分鐘,作答110分鐘。
3.仔細(xì)閱讀所給定的資料按照后面提出的“申論要求”依次作答。
二、給定資料
材料一:
2003年、2004年間,上海房價飆升。2005年房價滯漲,銀行利率不斷上升,租金難以償還貸款。2006年5月開始的新一輪調(diào)控,尤其是營業(yè)稅征收時限延至五年和重征個調(diào)稅,進(jìn)一步使大部分投資房進(jìn)入租賃市場。投資客單獨(dú)應(yīng)對如此多的房客是一件費(fèi)力的事情,二房東適時而生,低成本接手部分房源,通過制造大量“鳥籠”和薄利多銷獲得高于租賃市場的平均利潤,2006年開始大規(guī)模發(fā)展。
若生是土生土長的上海人,2005年,他投資6萬元,租了套三室兩廳的房子,辦起一家日語網(wǎng)站。但勉強(qiáng)維持半年后,一個欄目都沒賣掉,最后只好關(guān)閉網(wǎng)站,把其中兩個房間租出去,另外一間自己住。2006年3月的一天,一個房客建議若生,把客廳改造成房間出租,又可以多賺一筆錢。“這個主意不錯。”當(dāng)天下午,若生就把客廳的辦公桌搬出去,請工人把客廳分成3個房間。忙乎半個月后,3室2廳變成了6室0廳,除自住1間,其余5問都出租。一個月下來,扣除給大房東的租金,還可凈賺1000多元錢。
“多租幾套出租,不就可以賺更多。”若生興奮不已,立刻去中介公司找房源。問過幾家,得到的答復(fù)如出一轍:中遠(yuǎn)兩灣城有大把空房。
中遠(yuǎn)兩灣城位于普陀區(qū)蘇州河畔,占地50公頃,是上海內(nèi)環(huán)最大的高層住宅區(qū)。1999年動工建設(shè),至今共開發(fā)了四期。前三期,購房者以自住為主,第四期,被溫州炒房團(tuán)一掃而光。
2006年4月2日,若生租下第一套房。第二套,第三套……到當(dāng)年7月份,他在中遠(yuǎn)兩灣城一共租下19套房。其中最后5套房,是一口氣租下的。“剛開始是1700塊一套,后來的是1800塊一套。等我租下后幾天,房租一下漲到2000塊,現(xiàn)在起碼得3000塊。”
房子剛租來時都是毛坯房,除了家門和窗戶,什么都沒有。房門、涂料、石膏板,地板革,床、柜子、桌椅、電視、洗衣機(jī)、空調(diào)……若生跑完建材市場,又跑家具店電器店,小到一個螺絲釘都親自去買。108到148平方米不等房子,被分隔成7到8間不等的小間。一切準(zhǔn)備妥當(dāng)后,若生到網(wǎng)上發(fā)布消息招攬房客,以四五百到八九百不等的價格租出去。
雖然小劉看起來像學(xué)生模樣,但已經(jīng)是熟手,他“操盤”著中遠(yuǎn)兩灣城的四套房子。“大房間價格每個有520元,小房間420元,交200元押金。登記學(xué)生證和身份證,隨時就可以住進(jìn)來了。剩下的三套房子都是分成8間,一個月毛利2500元左右,扣除維修費(fèi)、人工費(fèi),一套房一年能賺兩萬多。房屋做隔間的成本在15000元左右,差不多一年就能收回。”
材料二:
今年8月,消防部門在閘北區(qū)、浦東新區(qū),閔行區(qū)、普陀區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn),l/3以上的小區(qū)存在群租現(xiàn)象。群租房主要分布在三個區(qū)域:市中心區(qū)新建小區(qū)、交通便捷的街道和中高檔小區(qū),城效結(jié)合部及農(nóng)村地區(qū)、商鋪、飯店娛樂場所、工廠、工業(yè)園區(qū)周邊的“集體宿舍”區(qū),前者是最近兩年群租熱潮的核心地帶。
上海房價高,房租也高.中遠(yuǎn)兩灣城使用面積80多平方米的裝修房,月租在4000塊左右。而外來打工者和剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)生,很多人的月薪還不到2000塊錢,租半套房的能力都沒有。他們需要月租五六百的房子,所以才有群租房大量出現(xiàn)。“群租房的市場需求一直存在,為什么在2005、2006年群租成風(fēng),這與當(dāng)年的房地產(chǎn)調(diào)控政策密不可分。”上海知名房地產(chǎn)律師杜躍平另有一番見解,“有待出租的房子猛增,這才是根本。”
2004年10月開始,上海的房價一天一漲,“拿到房子就能賺錢”的說法廣為流傳。2005年春節(jié),有人排隊(duì)7天7夜買房。
2005年春節(jié)一過,上海出臺系列法規(guī)調(diào)控房價;
2005年3月19日,在政府所辦公共網(wǎng)絡(luò)交易平臺上掛牌出售的二手房要限價銷售,超出咨詢價格10%的房源信息將不予掛牌;
2005年3月28日,上海銀行同業(yè)公會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房貸款管理的指引》停止轉(zhuǎn)按揭,上海l6家中資商業(yè)銀行約定,提高第二套貸款購房的首付比例,第三套及以上的首付比例更高,貸款利率同時上浮;
2005年4月6日,上海商業(yè)銀行禁止轉(zhuǎn)按揭。
與此同時,中央也出狠招穩(wěn)定房價。當(dāng)年4月28 日,國務(wù)院下發(fā)了著名的“新八條”。
到當(dāng)年四五月份,上海房價沖到最高點(diǎn),隨后開始迅速下降,退房熱取代了購房熱。而沒有退房的人,就把房子租出去,租賃市場的房源一下子多起來。很多人從中看到了商機(jī);租下房子,改造分隔成多間,以每間幾百塊的月租轉(zhuǎn)給中低收入者,賺取差價。這些想法付諸實(shí)施后,群租現(xiàn)象便蔓延開來。
“房價下跌,二手房交易陷入僵局,炒房者只好由售轉(zhuǎn)租。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心副研究員顧建發(fā)也認(rèn)為,租賃市場房源猛增是群租熱潮的源頭。
材料三:
“這是我的房間,月租600塊。”群租客段蕓指著一個五六平米大的房間說,她大學(xué)畢業(yè)剛兩年,正在做網(wǎng)絡(luò)銷售,月薪2000元左右。月租超過l000元的房子,她想都不敢想。“這個房間雖然小,但總算有了自己的私人空間。”另外,“同屋都是同齡女孩,大家處得很不錯,經(jīng)常一起聊天解悶,挺好。”
北北是從外地來上海讀大學(xué)的女孩子,今年夏天畢業(yè)后留了下來,找住處是她跨出校門后的第一件事。正好大學(xué)好友在蘇州河邊澳門路盡頭的“圣儷澳門苑”租了房,房間很大,需要找人一起分?jǐn)?,北北就答?yīng)和她一起住。等到真正搬進(jìn)后,北北才發(fā)現(xiàn),原來自己不僅是和好友合租了一個23平方米的房間,而且和另夕卜5拔人一起合租了這個140平方米的房子。
不少朋友勸北北,還是不要租這樣的房子,人多事也多。但這人地方離單位正好有直達(dá)的公交車,房租也很便宜,每個月只要500元。每年夏天學(xué)生畢業(yè)時是所謂的租房高峰期,房子難找不說,價格還很高,北北的很多同齡人畢業(yè)后也都在群租,有做翻譯的,設(shè)計(jì)軟件的,還有在電視臺的。剛畢業(yè)的人更容易接受這樣的方式:和學(xué)校宿舍差不多,但也算有了自己的空間。
小區(qū)樓盤2005年6月才交房,房間很新,雖然裝修很簡單,“住住還是可以的”。房東為每個人住者都提供了整套簡易家具,床,衣柜,電腦桌和凳子,還有免費(fèi)的寬帶上網(wǎng),典型的年輕白領(lǐng)生活模式。公用設(shè)備還有洗衣機(jī),微波爐,熱水器和電冰箱,水電等費(fèi)用按人數(shù)平攤。自己也可以安裝安調(diào)。多付一份電費(fèi)罷了。整套大房子有兩個洗手間,沒客廳,也沒有廚房,空間被分隔成了6個房間,有大有小。北北她們住的這個房間最大,是由客廳改過來的。
北北其實(shí)也很清楚,這樣的房子不可能常住,只是個過渡,畢竟誰都不愿意一直住在集體宿舍里。而且群租還得看運(yùn)氣,要看和你一起住著的是誰。隔壁住著一對年輕戀人,時常大聲說笑,看電視時喜歡將聲音開得很大,群租房往往是由最便宜的木板分隔而成,根本阻擋不了這些噪聲。經(jīng)過:北北和同屋幾次敲門抗議后,對方也收斂了很多。讓北北心煩的還有同租的一群正在化妝學(xué)校學(xué)習(xí)的女生們。她們租了兩個房間,原本說好住4個人,但經(jīng)常有很多同學(xué)來玩,人來人往,最后也沒人知道究竟有多少人在這兒常住。他們在家時間比較長,每天開著門熱熱鬧鬧地聊天,做飯,偶爾還要喝酒,喝了酒就更加吵鬧,大聲說話,用力敲門,肯定要折騰到很晚。這樣的鄰居,誰都會害怕。
群租,麻煩在房外。公用的東西很容易壞,北北遇到最恐怖的一次,洗手間“好像要被人拆了一樣的恐怖”,抽水馬桶堵住了,蓋也被卸下來了;地板很久沒人理,臟兮兮的,幾乎讓人不想踏進(jìn)去;洗澡水也不熱了,下水的速度也變得很慢……不知道是誰干的,沒人理會,沒人負(fù)責(zé),這讓北北特別不滿。
兩個月后,北北終于下定決心要搬家了。時間太短,找了一圈房子,卻沒有合適的,北北最后還是搬進(jìn)了另外一套群租房。還是在蘇州河邊,也是新樓盤,依然是l40多平方米的空間分隔成6個房間,就連房東都是同一個。房租漲了200元,但這次北北一個獨(dú)享十五六個平方米的房間。同一屋檐下住的都是誰,北北并不清楚。大家都是早出晚歸,一個多月了,北北還從來沒有和他們說過話,最多就是偶爾在走廊里點(diǎn)點(diǎn)頭而已。這一次的體驗(yàn)要好得多,因?yàn)?ldquo;洗手間一般都比較干凈,冰箱里也沒有人亂放東西”。
兩次都是租同一個房東的房子,北北換房時并沒有遇到太多麻煩,房租補(bǔ)上差價,離開時找到下家就能拿回房東那邊的押金。找下家,太容易,剛在網(wǎng)上發(fā)出帖子,立刻有人上門看房。小區(qū)里群租的人越來越多,經(jīng)??吹接腥速I來很多一樣的單人床,搬進(jìn)很多的簡易衣柜和電腦桌,北北知道又有房子要被改成大宿舍了。
北北稱呼租房給自己的人為“房東”,但她也知道這個人其實(shí)只是“二房東”。北北和他簽合同的時候,看過他和真正業(yè)主之間的租賃協(xié)議。找房子的日子里,北北遇到了很多這樣的中間人:先租來毛坯房,簡單裝修,將房間分隔后再出租,賺中間的差價,每個月的凈收入超過2000元。北北沒有見過自己住的這兩問群租房真正的業(yè)主,也想過自己會不會被真正的業(yè)主趕出去,但轉(zhuǎn)念想到,很多人一起租的,有事情的話一定會有辦法的。
除大學(xué)畢業(yè)生,外來打工者是群租客的另一支生力軍。
材料四:
毋庸置疑的是,“群租”現(xiàn)象造成了小區(qū)品質(zhì)下降,留下安全隱患,引起了其他業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。和某群租房相鄰的住戶李先生抱怨說,這套房屋的房客們平時在房內(nèi)的通道上燒飯做菜,甚至有房客在陽臺上搭爐建灶。此外,每個房客都想“獨(dú)立成戶”,因此各自私拉電線,并胡亂鋪設(shè)線路。“分割房只是用簡易木板隔開,都是易燃品,房內(nèi)又沒有滅火器材,而且因?yàn)樽鈶舳?,房間內(nèi)電線密集,一旦發(fā)生火災(zāi),不堪設(shè)想。”
他還認(rèn)為,“群租”現(xiàn)象帶來了較大的治安隱患。“群租”房內(nèi)人員龐雜,素質(zhì)參差不齊,男女合租,這些都較容易導(dǎo)致盜竊、搶劫等刑事案件的發(fā)生;不良“群租”現(xiàn)象也會影響小區(qū)安全管理,打擾相鄰住戶正常居住生活。
有住戶反映,群租客隨意踩踏綠地,在小區(qū)內(nèi)亂扔垃圾。深夜打麻將,害得左鄰右舍睡不好覺的事時有發(fā)生。2006年12月12日,一個群租房里煤氣泄漏,5個房客中毒被送醫(yī)院。2007年7月26日,電線短路,引燃一個群租房,造成6人死亡……
“我好心提意見,二房東反而糾集20多人來我家恐嚇。”近日,家住普陀區(qū)宗鑫公寓的業(yè)主徐先生難忍樓上空調(diào)滴水聲,上門進(jìn)行協(xié)商,沒想到進(jìn)門后.竟發(fā)現(xiàn)房間被分割后出租給l0多人居住,“我至少看到了三四臺空調(diào),但出水口都沒有放進(jìn)落水管。”在與二房東楊某商量無果后,徐先生只得向物業(yè)投訴。哪知,當(dāng)天晚上l0點(diǎn)多,傳來急促的敲門聲,他打開門后競看見楊某帶著20多人來“評理”,徐先生無奈之中立即報警。“他走之前還威脅我,叫我等著瞧。”徐先生說,此后,每天深夜自家的天花板便開始規(guī)律性地傳來跳躍、擊打聲。
業(yè)主們找房屋的業(yè)主交涉,電話那端卻是態(tài)度蠻橫,表示“這些都不關(guān)他的事情,不要再來找他”。忍無可忍之下,群租房的鄰居寫了聯(lián)名信,計(jì)劃向政府有關(guān)部門反映。但此時才發(fā)現(xiàn),他們不知道該向哪個部門寫信。鄰居們不相信物業(yè),因?yàn)槲飿I(yè)幫著房東添加了小電表;他們也不相信小區(qū)業(yè)委會,業(yè)委會主任退休后成了居委會干部。
材料五:
由于目前沒有相關(guān)法規(guī)的授權(quán),小區(qū)物業(yè)和居委會對群租行為和群租人員的管理很難進(jìn)行,目前大多通過經(jīng)常排摸和上門的手法掌握情況,并向政府相關(guān)職能部門報告。但得到的答復(fù)往往是,這是“通病”.沒有什么制約辦法。為了對群租現(xiàn)象進(jìn)行管理。一些小區(qū)的物業(yè)管理人員還遭到毆打。新湖云庭今年3月樓盤交房后,群租現(xiàn)象越來越普遍。小區(qū)物業(yè)公司先后連同所在地的房管局、派出所、居委會等商量應(yīng)對轉(zhuǎn)租房屋的具體辦法,也曾于4月份制訂過規(guī)定,租借房屋的租客必須持有暫住證,到小區(qū)物管處辦理臨時出入證,為中介轉(zhuǎn)租制造障礙。結(jié)果小區(qū)物業(yè)卻遭遇了部分中介的武力干擾,連物業(yè)公司經(jīng)理都挨了“黑中介”的拳腳。
物業(yè)不能限制業(yè)主出租房屋。大部分房屋業(yè)主在出租房屋前后,都知道對方會將房子分隔并轉(zhuǎn)租出去。然而,當(dāng)物業(yè)管理部門找到房屋業(yè)主,要求他們制止這樣的行為時,卻大多被拒絕。
上海浦東綠城小區(qū)有可能是在治理群租行為中“第一個吃螃蟹”的。小區(qū)居委干部蔡志興發(fā)現(xiàn),去年12月份以來小區(qū)出現(xiàn)了群租現(xiàn)象,現(xiàn)在已經(jīng)越來越普遍。由于小區(qū)居民對群租行為不斷投訴,6月份居委會和物業(yè)公司進(jìn)行了聯(lián)合調(diào)查,發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)業(yè)主自住房700余戶,出租住房205戶,出租住房中80%是群租。最多的一套150平方米的房了,竟然住了18個人。小區(qū)常住居民有l(wèi)600余人,而房客卻達(dá)到了l200余人,已經(jīng)逼近了常住居民的人數(shù)。小區(qū)居住人數(shù)劇增,帶來了很多隱患。“眾所周知的安全、衛(wèi)生、消防問題不說,至少對小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備也是極大的損害。”蔡志興說。
如何將群租行為控制在一定范圍呢?蔡志興研究了小區(qū)的臨時公約(小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會,也沒有訂立小區(qū)公約),發(fā)現(xiàn)上面有一條要求,即業(yè)主不能改變住房的原來設(shè)計(jì)用途。據(jù)此可以認(rèn)定,小區(qū)以前出現(xiàn)的種種群租分隔手法,比如將原先設(shè)計(jì)的兩個衛(wèi)生間拿出一個改為房間、將客廳里隔出一條窄窄走廊,其他圍成房間、將廚房和陽臺做成房間等等,都屬于改變住房原來設(shè)計(jì)用途的行為。小區(qū)重新修訂了臨時公約,約定從7月1日開始,業(yè)主必須要先承諾不轉(zhuǎn)租,不分隔,才可以對自己的房子辦理出租手續(xù)。
同時小區(qū)還將從9月份開始,和當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門、工商部門等聯(lián)合起來,按照業(yè)主臨時公約,強(qiáng)調(diào)幾個部門的職責(zé):物業(yè)嚴(yán)格按照臨時公約來執(zhí)行;租戶登記要承諾不得改變使用用途;按照租賃合同一定要交納租賃稅;同時還要辦好暫住證,才能辦理出入證。
蔡志興有信心控制群租房源不再增加,但對那些已經(jīng)群租的房屋呢?
在此前上海市財稅局對于房屋出租征收租賃稅的通知中,蔡志興找到了相關(guān)條文,規(guī)定“對于出租收入,房東要交納5%的租賃稅,二房東要交納2.5%的租賃稅”;200多套出租房源中的150多套也已經(jīng)找到了房東或二房東,此前一直逍遙自在的二房東如今不僅需要備案繳稅;還要對安全和消防進(jìn)行承諾;租戶中的外來人員也被要求辦理暫住證。
“我們現(xiàn)在只能疏導(dǎo),而且我們也沒有提到群租二字。群租是個很大的概念,和朋友親戚住一起。算群租嗎?我們這種房子,至少有4間房,業(yè)主說自己住一間,哥哥夫妻住一間,姐姐夫妻住一間,還有一間借給做生意的朋友夫妻倆,可能大家還都帶著孩子,你說這算群租嗎?”蔡志興提出的這個問題,其實(shí)是很多人對群租的疑問,究竟多少人住在單套房屋內(nèi)才算群租,同住人的身份關(guān)系和群租行為是否相關(guān)呢?
“那些已經(jīng)分隔出租的200多套房子,只能等待時間來消化。”蔡志興說。但前段時間,該小區(qū)物業(yè)被一位二房東以物業(yè)限制房客進(jìn)出、侵犯人身權(quán)為由告上了法庭。這位二房東將3室1廳隔成了ll個房間,7月28日在她將8張簡易床搬進(jìn)小區(qū)時被物業(yè)阻攔。此前她已搬人3張床,按小區(qū)規(guī)定,這套3室1廳最多只允許轉(zhuǎn)租給4戶人家。
材料六:
與業(yè)主和輿論的責(zé)難相比,二房東和群租客面臨的更大壓力是,上海市政府對他們不斷圍追堵截。2006年11月30 日,上海市房屋土地資源管理局簽署《關(guān)于加強(qiáng)居住房屋租賃管理的若干規(guī)定(試行)》(以下簡稱《若干規(guī)定》):居住房屋應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位,不分門進(jìn)出的客廳、廚房間、衛(wèi)生間等均不得單獨(dú)出租;一個房間只能出租給一個家庭或一個自然人,出租給家庭的,家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米;居住房屋不得分割搭建若干小間.按間或按床位出(轉(zhuǎn))租。這是第一次針對群租現(xiàn)象出臺的部門規(guī)章,意味著男女朋友或同性好友不能共居一室,客廳也不能隔成房間出租。根據(jù)該規(guī)定,民房出租,一間房只能出租給一個家庭或一個自然人居住。出租給家庭居住的,家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米。不分門進(jìn)出的客、廚房間、衛(wèi)生問等均不得單獨(dú)出租。住宅小區(qū)居住房屋出租或轉(zhuǎn)租給單位用于員工宿舍的,也應(yīng)該符合上述標(biāo)準(zhǔn)。
其實(shí),法規(guī)還沒出臺時,有關(guān)部門已經(jīng)動手。2006年9月7日和l3日,閘北區(qū)北方佳苑小區(qū)24戶群租房的隔問被強(qiáng)行拆除,兩個二房東被行政拘留。這次行動,是政府部門首次試點(diǎn)取締群租。
今年5月份,上海市政府將群租列為住宅小區(qū)綜合治理3年計(jì)劃的重點(diǎn)整治對象,計(jì)劃在3年內(nèi)基本清除群租現(xiàn)象。
上海市房地局在2007年6月19 E1表示,該局近日下發(fā)通知,對2005年版的《業(yè)主公約》、《業(yè)主臨時公約》示范文本進(jìn)行增補(bǔ),新增一些制約“群租”的新條款,如人均承租面積必須符合標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主不得擅自改變房屋原設(shè)計(jì)功能和布局等。此外,上海市房地局授予物業(yè)公司對房屋裝修和租賃備案的管理權(quán)限,明確對違反公約出租或轉(zhuǎn)租的,業(yè)委會可書面責(zé)成業(yè)主或承租人立即終止租賃行為。
上海市房地局稱,針對當(dāng)前住宅租賃中暴露出的分割搭建、二房東轉(zhuǎn)租等突出問題,為進(jìn)一步加大“群租”整治力度,該局制定并下發(fā)了《關(guān)于抓緊完善業(yè)主公約,增補(bǔ)規(guī)范租賃行為相關(guān)條款的通知》,引導(dǎo)業(yè)主通過自律,進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)“群租”現(xiàn)象的整治力度。
《業(yè)主公約》的增補(bǔ)條款明確,居住房屋租賃必須符合本市規(guī)定和房屋出租條件和人均承租面積標(biāo)準(zhǔn):
1、居住房屋租賃必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)。2、不得擅自改變房屋原設(shè)計(jì)功能和布局,對房屋進(jìn)行分割搭建,按間或按床位出租或轉(zhuǎn)租。3、不得將廚房、衛(wèi)生間、不分門進(jìn)出的客廳改成臥室出租或轉(zhuǎn)租。4、授予物業(yè)公司對房屋裝修和租賃備案的管理權(quán)限。5、對違反公約出租或轉(zhuǎn)租的,業(yè)委會可書面責(zé)成業(yè)主或承租人立即終止租賃行為。
材料七:
上海以法律手段治理屢禁不止的群租,可能影響上海部分區(qū)域的租金和租賃結(jié)構(gòu)。“上海群租的比例占到整個租賃市場的5%~10%左右。就從這一數(shù)據(jù)而言,并不足以太大程度影響上海的房屋租賃價格。”漢字地產(chǎn)總經(jīng)理施某說,由于目前大部分選擇群租的人,集中在一些投資客比較多的內(nèi)中環(huán)區(qū)域,這部分區(qū)域的居住人群都是新上海人,需要居住的離工作地點(diǎn)更近的地方,但是收入又有限,只能選擇群租。
“預(yù)計(jì)群租取締后,這些人會有兩種走向。一部分人會選擇重新在原來居住的地方租房,這些區(qū)域的租賃需求將有一定幅度上升;另外一部分人則只能往外部區(qū)域租房。”他表示,由于供需關(guān)系發(fā)生變化,會影響這些區(qū)域的租金,但是短期還看不出具體變化。但是,從長遠(yuǎn)來看,取締群租的最大影響,還是對租賃結(jié)構(gòu)有一個調(diào)整,租房需求會外移。
由于大部分群租房的租賃都是通過上下家直接成交,或者是網(wǎng)上自行掛牌,具體情況難以全面掌握。從目前的市場情況來看,樓市的回暖導(dǎo)致近期租金大幅上漲,所以,即使取締群租對市場有影響,也不可能很清楚地顯現(xiàn)。
“群租現(xiàn)象背后折射的是外來人口在上海住房難的問題。但凡經(jīng)濟(jì)條件許可,肯定沒有人愿意選擇與那么多人‘群租’在一個狹小局促的空間里?,F(xiàn)在,強(qiáng)行禁止群租,一些低收入者,如何找到便利、便宜的居所?這顯然是比治理群租更大的命題。”有人提出了這個問題。
漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施某表示,取締群租確實(shí)是一個硬幣的兩面。一方面,群租確實(shí)存在很多安全問題,上海治理群租,也是由于今年以來群租頻發(fā)民事案件。但是,從另外一個角度來看,政府確實(shí)需要考慮弱勢群體租房困難的問題,尤其是外來人口,他們連廉租房的政策都無法享受。
“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金某認(rèn)為,床位出租現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是由以下三個原因造成的:在租賃細(xì)分市場初期,沒有中介操作,導(dǎo)致房源流入個人手中;很多人負(fù)擔(dān)不起高租金,存在市場需求;床位出租比整租的租金月收益要高,存在一定差價,所以慢慢衍生了這種床位出租現(xiàn)象。
有律師表示,法律本身并沒有規(guī)定不能“群租”,但實(shí)際上出現(xiàn)了很多治安問題,且也存在消防隱患。如果居住人多的話,這種床位出租相當(dāng)于旅館經(jīng)營,但目前并沒有看到對此的明確規(guī)定,相關(guān)部門應(yīng)出臺一定的準(zhǔn)入機(jī)制。
北京市建委房屋租賃市場管理處的工作人員表示,整個房屋的出租歸該處管理,但床位出租是同一套房間租給很多單個人居住,類似店性質(zhì),目前對于這種租賃方式還沒有明確的界定,也沒有明確的法規(guī)來進(jìn)行管理。她表示該處單方面管理不了這種租賃行為。雖然床位出租近似旅館經(jīng)營,北京市工商局辦公室工作人員表示,工商局負(fù)責(zé)已經(jīng)注冊的企業(yè)和公司的經(jīng)營行為,對于這種房主個人的行為則沒有權(quán)限管理。
材料八:
上海大學(xué)社會學(xué)系教授顧駿在研討會上表示反對以立法形式規(guī)范“群租”。在他看來,這是一種經(jīng)濟(jì)行為,應(yīng)該用市場方式解決。“群租”現(xiàn)象嚴(yán)重,說穿了是房地產(chǎn)市場泡沫太盛引起的,不少低收入者無力買房,導(dǎo)致租房市場需求旺盛,也使得出租房屋者趁機(jī)以“非法”行為牟取暴利。
“在正常情況下,l50一200個月的租金總和等于房價,而現(xiàn)在一套房價有的等于600個月的租金。房租與房價出現(xiàn)了巨大的落差,出租給他人不如將房屋群租給他人獲利高,業(yè)主自然會將房屋分隔群租。”顧駿說。
按照上海市政府法制辦城建法規(guī)處提供的數(shù)據(jù),上海目前居住半年以上的常住人H有1778萬,常住的流動人口也有300萬到400萬。60%以上的外來流動人員,和外地來滬發(fā)展的白領(lǐng)、剛畢業(yè)的大學(xué)生等對低價租賃住所有著旺盛的需求,選擇市中心區(qū)域的群租房更可省卻一筆交通費(fèi)用。
“如果用法律的方式強(qiáng)制干涉,要么會造成法律成本高,要么會造成執(zhí)法難度大。單純地以立法形式對出租房屋子的面積、條件予以剛性規(guī)定,按照上海當(dāng)前的實(shí)際,會出現(xiàn)新的不公平、不公正現(xiàn)象。”顧駿說。
實(shí)際上,媒體最新的一番轟炸式報道,有意無意地將“群租”描寫成了一個極需法律來規(guī)范的壞事物——中介黑心、居民反對、小區(qū)難管、政府部門無能為力,甚至連受邀在研討會上發(fā)言的群租客也對群租房多多不滿。面對愈來愈猛烈的“群租立法”風(fēng)暴,上海市立法研究所又一次撰寫了此次研討會有總結(jié),更詳細(xì)更全面,直遞市里領(lǐng)導(dǎo)。“我們立法研究所的看法是,以前合租的多,現(xiàn)在隨著市場利益驅(qū)動,由合租演化成群租。這個社會現(xiàn)象需要多角度考慮,不能一概而論,不能簡單封殺。”
材料九:
對去年的政令再次強(qiáng)調(diào)和加強(qiáng),意味著過去的時間內(nèi)政令效果不彰,清理“群租”遭到了二房東們甚至房客們的“頑強(qiáng)抵抗”,部分二房東甚至已經(jīng)聘請律師準(zhǔn)備維權(quán)。
對于二房東們的行為認(rèn)定,恐怕最終需要司法部門裁奪,他們之所以能大行其道大賺其錢,說明了旺盛的市場需求,這種需求反映了很大一部分民眾的切身利益。那么,這種市場需求是否就可以不予理睬呢?如果為了實(shí)現(xiàn)一部分人的利益最大化,就必須減少或損害另一部分人的利益。也就是說,這種政策大有改進(jìn)的余地。
毫無疑問,“群租”的市場來自城市的中低收入者,如果拋開陳腐的戶籍觀念,他們是城市中需要政策傾斜的那一部分。這些人大部分是外來的新移民,新來的創(chuàng)業(yè)者,或者剛畢業(yè)的大學(xué)生,從某種角度上講,他們是城市中最活躍的一部分,也是最辛苦的一部分,工作強(qiáng)度大,住房壓力大。同時,他們基本也是被忽略的一部分,至少我們目前的住房保障體系仍然沒有把這些外來人口考慮在內(nèi)。“24號文”之后,廉租房將為城市中低收入者提供最基本的住房保障,但要等政策的覆蓋面達(dá)到忽略戶籍限制的程度,恐怕還需要至少5年以上的努力。政策照顧不到,市場的口子也被封死,他們的生存條件無疑會更加惡化。當(dāng)然,他們中的一部分會像城市“原住民”所想象的那樣,離開這個城市另謀生路。但這只能使城市的空氣不再自由,失去流動的新鮮血液只會使城市走向禁錮和冷漠。
廉租房的不足,可以說是政府部門在住房保障方面的歷史欠賬。而廉租房覆蓋面的不足,恐怕還是一個需要提高認(rèn)識的過程。對于一個城市的管理者來說,只要是生活在這座城市,為城市發(fā)展做出貢獻(xiàn)的,都是完整的“城市公民”,都需要享受納稅人所應(yīng)該享受到的政府保障。反過來,為城市的“公民們”提供基本的社會保障,同樣是城市政府的應(yīng)盡職責(zé)。
退一步講,“群租”確實(shí)更容易產(chǎn)生消防、噪音等問題,但這些問題同樣可以在非群租的鄰里間產(chǎn)生。這些問題需要解決,但癬疥之疾并不需要截肢,對群組一棍子打死的方法,否則有因噎廢食之嫌。“一禁了之”,固然是“管理者方便”,但這種簡單、粗暴的做法不僅無助于問題的解決,反而會衍生出新的矛盾和麻煩。如果凡事都是這個思路,我們很快就會被自己的禁令堵死,可以使用的“內(nèi)存”越來越小。
俗話說“與人方便,自己方便”,給群租客一個空間,一個更加合理的生存之道,這才是政府部門應(yīng)該承擔(dān)的社會職責(zé)。
材料十:
紐約資深物業(yè)管理專家沈克明:
美國公寓建造之前會有一份“公寓單元出售計(jì)劃”,對大樓結(jié)構(gòu)部分包括地基、外墻、門窗、電氣、水喉等大項(xiàng)目,和內(nèi)部韻裝備比如廚房里的冰箱、爐杜、廁所的馬桶、浴缸的品牌和尺寸、保修期等(美國不準(zhǔn)賣毛壞房),該計(jì)劃要報州司法部門審核。美國法律規(guī)定,任何房子經(jīng)過司法局批準(zhǔn)后,它的結(jié)構(gòu)不能改變。也就是說任何人搬進(jìn)去后,如果自己隔道墻、砌扇門,或者將兩間房子隔成三間房子,政府樓宇局接到投訴就會前來審查,該人馬上就會收到罰單或者被告上法庭。
美國的公寓有合作公寓和共有公寓之分。合作公寓是沒有產(chǎn)權(quán)的。只能自住不能出租;而且只能是你居住,即使是你的父母也不能住在里面。共有公寓享有產(chǎn)權(quán),但價格是合作公寓的一倍以上。共有公寓出租時,管理委員會會要求出租人提供一份承租人的概況。美國高級公寓一直嚴(yán)格審查租客,包括其學(xué)歷、工作和財務(wù)狀況。許多被審查的人被拒絕入內(nèi),房東需要另外挑人。
公寓業(yè)主管理委的權(quán)力很大,業(yè)主管理委員會對公寓事務(wù)具有審議、核準(zhǔn)、決策的大權(quán)。在紐約,公寓的任何單元買賣必須在公寓業(yè)主委員會的監(jiān)督下過戶,業(yè)主的買賣必須經(jīng)過業(yè)主委員會同意,考慮的問題包括財務(wù)狀況,搬進(jìn)來后是否會搗亂等。不被批準(zhǔn)的情況很多,如果求購者很多,業(yè)主管理委員會還會對他們進(jìn)行面試,然后選擇一個最合適的對象。
在美國也有群租這種現(xiàn)象出現(xiàn),主要集中在house(國內(nèi)通常稱為別墅),而不是公寓里?,F(xiàn)在美國出現(xiàn)最大的問題是,華人買了房子以后將安裝鍋爐和浴室的地下室也出租給別人,這是犯法的,美國政府一直派人檢查。只有得到政府批準(zhǔn)對地下室進(jìn)行改造后,才可以出租。但業(yè)主在改造前必須聘請建筑師寫清改選的計(jì)劃書并向政府遞交等待批準(zhǔn),具有合法性以后才能出租。
香港房屋署首席新聞主任李黎式暉:
香港的一些舊式和面積較大的樓宇可能會被分隔成細(xì)小有獨(dú)立廚廁的租住套房單位做分租或出售。根據(jù)其現(xiàn)行《建筑物條例》,如建筑工作(包括分間套房)會影響樓宇結(jié)構(gòu)或防火安全設(shè)施等,必須得到建筑事務(wù)監(jiān)督的事先同意,才可進(jìn)行工程。如屋宇署收到有關(guān)投訴,會展開調(diào)查及采取適當(dāng)行動。
香港于1991年制定《旅館業(yè)條例》,通過發(fā)牌制度以監(jiān)管旅館及同類型館舍的消防及樓宇結(jié)構(gòu)安全和衛(wèi)生。根據(jù)《旅館業(yè)條例》,“旅館”是指任何處所。其占用人或租客在他提供的住宿營范圍內(nèi)。向光臨該處所的人士提供收費(fèi)的住宿地方,出租時間少于連續(xù)28天。如果租期為連續(xù)28天或以上出租。則其建筑結(jié)構(gòu)、防火安全及環(huán)境衛(wèi)生,將會與其他自住或出租的住處所一樣受到《建筑物條例》所監(jiān)管。香港在1994年還制定了《床位寓所條例》,床位寓所是指有12個或以上根據(jù)租用協(xié)議在租住宿床位的居住單位。根據(jù)法例,在決定任何居住單位是否床位寓所時,無須理會該居住單位內(nèi)是否有任何間隔存在。因此無論居住單位是否已被改作“板間房”或“套房”,只要物業(yè)內(nèi)設(shè)置有12個或以上供單人食宿的樓面空間、床、框架式床鋪或其他類型的睡甩設(shè)施,該單位都屬于《床位寓所條例》的管制范圍內(nèi)。
三、申論要求
1.根據(jù)所給材料,用200字以內(nèi)的篇幅,歸納上海普遍存在“群租”現(xiàn)象的原因。 (本題20分)
要求:歸納全面、語言簡潔。
2.通過對所給材料的分析和理解,用300字以內(nèi)的篇幅,簡要提出規(guī)范房屋租賃市場的措施。(本題30分)
要求:所提措施全面、可行,操作性強(qiáng)。
3.就給定資料所反映的主要問題,自選角度,自擬標(biāo)題,撰寫一篇議論文章。(本題50分)
要求:觀點(diǎn)鮮明,論證合理,條理清晰,語言流暢.字?jǐn)?shù)1000~1200。
答案解析
1 .【答案提示】
上海出現(xiàn)的“群租”現(xiàn)象主要有以下原因:
(1)大量在上海生活的低收入階層需要租住房屋,但是卻由于經(jīng)濟(jì)原因難以支付高租金,這是“群租”現(xiàn)象存在的市場需求因素。
(2)床位出租和整間房出租之間的差價,使得一些人以“二房東”的身份賺取差價,推動了“群租”現(xiàn)象的發(fā)展。
(3)房產(chǎn)價格的一路攀升,導(dǎo)致租賃市場水漲船高,這是導(dǎo)致“群租”現(xiàn)象的根本原因。
2 .【答案提示】
“群租”是指出租的房屋內(nèi),居住的人數(shù)超出了正常居住的人口比例。在我國大中城市,特別是以北京、上海、廣州、深圳等大都市為代表的高房價城市,出現(xiàn)了越來越嚴(yán)重的“群租”現(xiàn)象。對“群租”現(xiàn)象的治理,需要通過多種措施規(guī)范房屋租賃市場:
首先,要通過立法等手段,將“群租”的行為納入一定的范疇之內(nèi),明確政府部門的職責(zé),同時聯(lián)合執(zhí)法等部門對一些安全隱患和問題比較多的“群租”房屋進(jìn)行嚴(yán)格治理。
其次,要對群租房屋的安全狀況和人員流動狀況等進(jìn)行嚴(yán)格排查和監(jiān)控。“群租”現(xiàn)象不可能在短期內(nèi)清除,在這個過度時期中需要嚴(yán)防安全事故等的發(fā)生,通過引導(dǎo)的方式將群租行為的不良影響控制在特定的范圍之內(nèi)。
3 .【參考例文】
疏堵結(jié)合,治理“群租”
一套100多平米的房子,租住人數(shù)達(dá)到二十多人,這樣的租房行為在上海等大城市頻繁出現(xiàn)。一些二房東獲得房源之后,把毛坯房子分割成一個個獨(dú)立的房間,再簡單裝飾裝潢一下,然后以便宜價格把房子出租給很多人,這就是日趨影響城市房屋租賃市場市場的“群租”現(xiàn)象。
在我國大中城市,特別是以北京、上海、廣州、深圳等大都市為代表的高房價城市,“群租”現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。北京的地下室,廣州深圳的城中村,上海的“群租房”等都“群租”現(xiàn)象的不同表現(xiàn)。
“群租”現(xiàn)象的出現(xiàn),帶來了一系列的問題。由于“群租”者的復(fù)雜情況,帶來了一系列的治安問題;“群租”房擅自改建筑結(jié)構(gòu),人員居住密集,存在著嚴(yán)重的消防安全隱患;租住人員的過分密集,對小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理等造成了很大的壓力;“群租”存在的擾鄰等現(xiàn)象激化矛盾,造成了社會的一些不和諧。
基于上述的一些原因,近年來,上海等城市開始大規(guī)模治理“群租”現(xiàn)象,如上海在《業(yè)主公約》中要求:“民房出租,一間房只能出租給一個家庭或一個自然人居住”。禁令一出,立即引起了廣泛的爭議,法律界、政界、民眾等眾說紛紜,可見“群租”行為的出現(xiàn)并不是一個“禁”字就能解決的簡單問題。
“群租”現(xiàn)象出現(xiàn)較多的城市,多數(shù)都是全國有名的高房價城市,“群租”現(xiàn)象的背后是眾多租客的苦澀與無奈。這些收入不高的人員降低了城市發(fā)展的成本,為城市提供了“新鮮血液”,但是所在城市卻對他們?nèi)狈ο鄳?yīng)的支持和關(guān)懷。要解決“群租”問題,應(yīng)當(dāng)采用疏堵結(jié)合的方式進(jìn)行。
政府要進(jìn)一步深化廉租房等相關(guān)政策的改革,有步驟、有秩序地治理房價虛高的問題。群租現(xiàn)象背后折射的是城市化進(jìn)程中住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾,是一種扭曲的經(jīng)濟(jì)行為和市場現(xiàn)象,同時亦是政府廉租房保障建設(shè)滯后甚至缺失的必然結(jié)果。整治“群租”亟待廉租房保障補(bǔ)位,政府要勇于擔(dān)責(zé),見諸行動。
政府應(yīng)當(dāng)具有寬容之心,不僅要維護(hù)“現(xiàn)有市民”的生活環(huán)境舒適權(quán)利益,更應(yīng)該考慮“準(zhǔn)市民”在自己城市的生存利益。要調(diào)和這兩者之間的矛盾,不但要盡量提高外來人口的工資水平,還要通過政策支持為他們提供便利、便宜的居所。
同時,政府應(yīng)當(dāng)通過立法、法規(guī)的完善等,引導(dǎo)“群租”現(xiàn)象逐步轉(zhuǎn)化。嚴(yán)格取締一些安全隱患嚴(yán)重、管理混亂的“群租”房,將“群租”納入政府的嚴(yán)格管理之下。在執(zhí)法和管理的過程中,要避免粗暴的行為,減少沖突。
構(gòu)建服務(wù)型政府,需要以人性化為前提。民生問題的引導(dǎo),也應(yīng)當(dāng)本著換位思考、疏堵結(jié)合的原則。如果對“群租”采取簡單“封殺”,或是對租房設(shè)置過高門檻,可能會使大量人口面臨無處安身的尷尬,甚至引發(fā)新的社會問題。對“群租”的治理不可能一“掃”了之,要從根本上下功夫,滿足人們“廉住”的需求,這才是根本之道。
以上就是關(guān)于2008年黑龍江錄用國家公務(wù)員和機(jī)關(guān)工作人員考試《申論》試卷及參考答案的全部內(nèi)容,更多事業(yè)單位考試信息、考試公告、報名時間、報名入口、報考條件、職位表下載、歷年真題、考試科目、考試大綱、成績查詢、歷年分?jǐn)?shù)線、準(zhǔn)考證打印、面試名單等信息,歡迎訪問事業(yè)單位考試網(wǎng)